借地権売買はプロにお任せ

借地権を売却する際には、必要となる承諾料を支払う必要がありますが、実際にいくら払う必要があるのか、名義書換後の契約内容はどうなるのか、などの条件交渉を地主との間で行うことになります。物件の性質により、個別的な要素も多いため、借地人と地主が話し合いをしてもなかなか前に進まず具体的な調整がつかないこともあります。条件がうまく折り合わないと借地人が地主から承諾を得ることはできないため、勝手に譲渡や売却をすることはできません。もめてしまうと、借地非訟裁判の手続きが必要となるため、専門的な知識や膨大な時間が必要となります。また、地主から承諾が得られても個人が第三者に売却することは簡単ではありません。

このような場合、借地権の売買などに精通しているプロに相談することが大切です。ほとんどの場合、相談は無料で受けつけており、その後、地主との交渉や借地非訟裁判になった場合の弁護士の紹介などもしてくれます。借地権付建物売買について一般の不動産会社に相談される方も多いのですが、借地権についての経験が不足していることなどにより、査定価格にもバラつきがみられることもあります。専門家のいる会社では、適正価格での買取し、時間をかけずに売却することができるので、借地人の負担を大幅に軽減することができます。

承諾料の支払い

借地権を第三者に譲渡する場合は、借地人が地主に承諾料となる名義書換料を払う必要があります。承諾料の一般的な相場は、借地権価格の10%程度とされており、借地の所在地により異なりますが、土地価格の7割前後となることが多いようです。地主は、新しい借地人に特段の不信事由がない場合、裁判をしても10%の承諾料をもって許可審判が出ることが予想されるため、承諾料を受け取って新たに契約を結ぶのが普通です。借地人が建物だけでなく、土地の所有権を買い取って、土地、建物ともに自分の所有物にしたい場合は底地の買取を行うことになります。そのためには、地主と土地売買契約を結ぶ必要があるため、地主の合意を得なければなりません。

底地の買取価格の目安は、土地の時価から借地権価格を差し引いた金額となります。借地権の譲渡や今後の時代の値上げ要求などによって、裁判を起こして地主と人間関係が壊れることを煩わしいと思うのであれば、この方法をとった方がいいでしょう。一方、借地非訟手続きにおいては、地主が借地人が所有している借地上の建物を相当の対価で買取したいと要求する介入権を行使すると、借地人は拒否することができないので留意が必要です。借地権の売買に関しては、複雑化してしまう前に専門家の無料相談を受けることをおすすめします。

借地権売買の問題点

親が亡くなるなどして相続した借地権が必要でないと考えられる場合、また、複数の相続人で遺産を分割する必要がある場合などには、第三者との間で売買契約を取り交わすことができます。ただ、そこには、地主という大きなハードルを越える必要があります。民法の定めにより、借地人が地主に無断で借地権を第三者に譲渡や転貸をした場合には、地主から一方的に借地契約を解除できることになっているのです。したがって、借地権の譲渡、転貸の場合は事前に地主の承諾を受けることが必須となるのです。ただし、例外として、地主との信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある限りにおいては、借地契約が会場できないと判断されることもあります。

借地権付きの建物を譲渡すると建物だけではなく借地権も一緒に譲渡することとみなされるため、やはり事前に地主の承諾を得る必要があります。借地人が第三者に借地上の建物を譲渡する場合に、第三者が借地権を得ることによって地主に不利益が生じないことがわかっているのにもかかわらず、地主がこれを承諾しないときには、借地借家法によって、承諾に代わる許可の裁判を起こすことが可能です。この場合は、借地所在地を管轄する地方裁判所か簡易裁判所に書面で申し立てを行うことになり、裁判所は鑑定委員による鑑定意見を参考に審理して許可を与えるか否かの判断をします。素人ではなかなか、大変な作業となりますので、専門家による無料相談を受けるといいでしょう。

売買の前に知る借地権

親が亡くなって突然、借地権を相続することになり売却しようとしてもどうしたらよいかわからずに悩んでしまうことがあります。不動産に精通していない方にとっては、借地権とは何かということから学ばなければならなくなるでしょう。まず、理解しにくくなっている背景として旧法での借地権が有効となっている場合と新法による借地権の規定による場合の2種類が存在するということです。平成4年以前の旧法借地権については、借地権を設定した場合、その存続期間は30年、更新後は20年となります。旧法の特徴として、土地を借りている借地権者にとって有利なものになっていることがあげられ、正当な事由なしに、地主が更新を拒絶したり、建物の明け渡しや更地返還などを請求したりできないようになっています。

平成4年に制定された新借地借家法により、普通借地権とは別に定期借地権が新たに認められるようになりました。普通借地権は、旧法による借地権と同様に法定更新が可能です。定期借地権は、存続期間を50年と定める一方期間満了後には地主に土地を返還する必要があるとされています。借地権の更新や建物の買取請求の権利は認められておらず、旧法と比較すると地主側に有利な内容となっています。バブル期に比べてマンションの分譲価格が極端に安くなっていることがありますが、それも定期借地権が付いたマンションとなっていることが要因のひとつとなっています。また、平成17年に前払い地代方式が追加されたことで保証金や権利金とは異なるさまざまなメリットも得られるようになっています。